Ev aldık ama komşu almadık, alamadık.

Spordan, politikadan, sinemadan, sanattan, aşktan, meşkten ve ilişkilerden konuşup da paradan, puldan, evden barktan konuşmamak olmaz, bu sefer biraz da finans konuşalım istedim. Uzun yazmış diye ürkmeyin, bir anda yazının sonuna geleceksiniz bana inanın. Bakalım diğer konular kadar ilgi çekici olacak mı?

2008 Senesinde ABD’de başlayan mortgage krizi, finans piyasalarını alt üst etmiş, neticesinde özel sektöre bulaşmış, oradan Avrupa’ya sıçramış ve devamında da bütün dünya borsalarının düşmesine, şirketlerin batmasına, milyonlarca kişinin işini ve evini kaybetmesine sebep olmuştu. 

Bilmeyenler,  unutanlar ya da finans piyasalarının karmaşıklığı sebebiyle anlayamayanlar için ilkokul düzeyinde krizi şöyle anlatabiliriz. Amerikan aileleri mortgage adı verilen banka kredileri ile evler aldılar. Bu alımlar sebebiyle oluşan talep yüzünden de ev fiyatları arttı. Fiyatların artması ise kredi kullananların ek krediler almasını sağladı. Sayısal örnekle açıklarsak 200.000 dolar değerinde ev alan bir aile, Amerika’da % 90 oranında kredi kullanılabildiği için 180.000 dolarlık banka kredisi kullandı. Talep yüzünden evlerinin değeri bir zaman sonra 300.000 dolara çıktığında, kredi mevzuatı % 90 kredi kullanımını desteklediği için bu sefer 270.000 dolarlık kredi kullanabilir hale geldiler. 90.000 dolarlık ek krediyi kullanarak evlerini dekore ettiler ya da parayı güzelce çıtır çıtır yediler. Bankalar ise bu faizi karlı mortgage işini, bonoya çevirip alınır satılır bir enstrüman haline getirdiler ve diğer bankalara sattılar. İşler öyle bir hal aldı ki, değerinin çok üstüne çıkan bir ev için, satıldığında hiçbir şekilde kapanamayacak büyüklükte krediler kullanılmış oldu ve bu kredi riskini de faizi karlı mortgage bonolarını alan bütün bankalar yüklenmiş oldu.

Saadet zinciri bir gün koptu ve ev fiyatları düşmeye başladı. Bankalar düşen fiyatlar yüzünden kredileri geri çağırdılar ama aileler ödeyemediler. Bu sefer bankalar, evlere el koymaya ve evleri satarak paralarını kurtarmaya çalıştılar ama bankalar tarafından satılan her ev, gayrı menkul piyasasını daha da aşağıya çekmeye başladı. Ev fiyatları düştükçe bankalar ve aileler batmaya başladılar. Mortgage’in çok yoğun olmadığı Avrupa’da bankalar yabancı rakiplerinin elde ettikleri karlardan geri kalmamak için, ABD mortgage bonolarını almışlardı, dolayısıyla krizden onlar da etkilendiler. Avrupa’da da bankalar batmaya ve insanlar işlerini kaybetmeye başladılar. Bankaların batması, şirketleri de batırıyordu. Tüm dünyanın üretiminin en büyük alıcısı olan Avrupa ve ABD’de kriz olması, üretici olan Uzakdoğu’yu da vurmaya başladı. Kriz bir virüs gibi ABD’den, Avrupa’ya oradan da tüm dünyaya yayılmıştı.

Biz Türkiye olarak bankacılık alanındaki krizimizi 2001 senesinde yaşadığımız ve mortgage denilen olay Türkiye’de çok yeni olduğu için, reel sektör yani ticaret yapan şirketler hariç krizden çok etkilenmedik. Evet, yabancı yatırımcıların satışları yüzünden borsamız çöktü, ama çok kısa zamanda tekrar toparladı. Bankalarımız batmadı, devlet ekonomik olarak güç kaybetmedi. 

Finansal sistemin mucidi olan ABD, krizden çıkmanın yolunu kısa zamanda buldu. ABD dolarının tüm dünyada geçerli olmasını fırsat bilerek, para bastılar ve bankalarındaki batık mortgage bonolarını satın aldılar. Batan bankalar ve şirketler ya devlet desteği gördüler, ya da daha güçlüler tarafından satın alındılar. Aynı taktiği Avrupa’da denedi ama farklı ekonomilere sahip olmasına rağmen tek para birimi kullanıyor olmak Avrupa’ya yaramadı. Birlik içindeki ekonomisi bozulan ülkeler, kıtayı zor durumda bıraktılar.

Tüm bu yaşananlar ve basılan paralar sonunda aslında pislik halının altına süpürülmüş oldu. Karşılıksız para basılması sebebiyle yaşanan para bolluğu, aslında çok sıkıntı yaşamamış şirketlerin hisseleri ucuzladığı için sermaye piyasalarına aktı ve borsalar ralli yaptılar, tüketim arttı, ticarete can geldi. Tüm dünya 2009’u yara sarmakla, 2010-2011-2012' yi ise kayıpları telafi edip, üste para kazanmakla geçirdi.

Türkiye’de ise uygulanan politikalar sonucu refah artmış gibi göründü. Aslında biraz da arttı ama göründüğünden çok daha az olduğundan emin olabilirsiniz. Bugüne kadar devletten aldığı faiz ile para kazanan rantiye kesim, düşen faizler sebebiyle eski tatlı karı elde edemeyince başka mecralara soyundu. Borsa, yerli yatırımcıyı yıllar içinde defalarca sopaladığından, ve zarar etme kağıt üstünde hemen belli olduğu için, faiz sebebiyle her ay alacağı parayı bilen kesim, başka bir aylık gelir getiren gayrı menkul sektörüne girdi. Bankalarda faiz almak için bekleyen milyarlarca TL, deprem riski yüzünden haklı bir sebebi de olan inşaat sektörüne akmaya ve projelerini finanse etmeye başladı. Neticede 2-3 sene gibi kısa bir zamanda milyon dolar altında satılan evler gecekondu muamelesi görmeye başladı. Bir evin maliyetini belirleyen unsurlar inşaat maliyeti ve arsa maliyeti olduğundan, talep artması sebebiyle inşaat malzemeleri ve arsa fiyatları da artmaya başladı. İnşaat şirketleri her yeni projeye daha fazla çimento, demir vs parası ödeyerek ve daha fazla arsa parası ödeyerek başlamak zorunda kaldılar. TOKİ ise bir anda Türkiye’nin en büyük arsa spekülatörü oldu ve kat karşılığı inşaat şirketleri ile ortak olmaya başladı.

Gayrı menkul sektörüne ilginin artması, adını bugüne kadar hiç duymadığımız inşaat şirketlerinin türemesine, dev dev projelerin hayata geçmesine ve eli azcık para tutan biraz da cesareti olan herkesin müteahhit olmasına olanak tanıdı. İstanbul’un her yerinde villa ve residencelar pıtırcık gibi çoğaldılar. Satılan dairelerin lansman fiyatı ile bitmiş fiyatı arasında 5 kata kadar ulaşan artışlar gözlenmeye başladı. Bugüne kadar da, 1-2 kötü tecrübe hariç, pek bir aksaklık çıkmadan gelindi ama bizdeki bu saadet zinciri ne zamana kadar devam edecek?

Gayrı menkul sektöründe uzun vadede evi kime sattığınızın çok önemi vardır. Evi satın alan kişinin sektöre etkisi; oturacaksa başkadır, kiralayacaksa başkadır, fiyatlar arttığında satmak için almışsa yani yatırımcıysa bambaşkadır. Konut işinde en çok arzu edilen, satın alan kişilerin bu konutlarda oturmalarıdır. Doğru amaç da bu değil midir zaten? Herkesi ev sahibi yapmak. Fakat konut açığı olduğu söylenen İstanbul’da bu açığın büyük bir kısmı artık doyurulmuş gibi görünüyor. Halk 4-5 senedir alacağı kadar evi aldı, alamayanlar ise zaten bu fiyatlardan alabilecek gibi durmuyorlar. Şimdi işler biraz daha riskli bir boyut almaya başladı. Artık konut projeleri eskisi kadar çabuk satılmıyor. Çok büyük beklentilerle başlayan yatırımların sonunda biten binalar hayalet kuleler gibi görünmeye başladılar. İnşaat şirketleri artık maketten projenin tamamını satamıyorlar. Lansman döneminde sattık denilen kısımlar, yatırımcı olarak girdiği her projeden 20-50 hatta 100 ev alan kişilerin aldığı daireler. O kişilerin de amacı, lansman bitince müteahhit firma fiyatları arttırmaya başladığında kar elde ederek tekrar satmak. Eskiden müteahhit firma tüm projeyi sattığından, alan yatırımcıların sonrasında ne yaptığıyla ilgilenmiyordu ama artık o yatırımcılar, müteahhit firma için birer rakip olmaya başladı. En son Kadıköy ilçesinde kentsel dönüşüm şemsiyesi altında başlayan yapılaşma, vadede çok daha fazla evin satışa çıkarılmasına neden olacak. Esas kentsel dönüşüm bölgeleri olan Fikirtepe ve Kartal’da yapılması planlanan konutların ve Avrupa yakasında yapılması planlanan büyük projelerin kimlere satılacağını hiç sormuyorum bile. Bazılarınız, yabancıya konut satışına izin verildi, onlar gelir alır diyebilir ama İstanbul’da ev almayı düşünecek yabancıların, birkaç butik proje haricinde başka konutlarla ilgileneceklerini hiç sanmıyorum.  Zaten kanun çıktığından beri de öyle projelerin kökünü kurutacak bir alım da görülmüş değil. Biz yabancılara plaza katı satalım derken, ilerde yalılarımızı, zengin araplara kaptırmayalım da.

Tekrar yerelden globale, mikrodan makroya geçmek gerekirse, basılan paralar neticesinde artan borsalar da zirvelere gelindi, ve oralardan dönüşler bile başladı. Ekonomiler hala kırılgan ve uzun bir süre daha da tam olarak virüsü atlatmış değil. Mikrop bir süre vücutta uyudu ve uyanması da an meselesi.  Türkiye’de ise inşaat şirketleri, bisikletin pedalını çevirmezlerse düşecekleri korkusuyla sürekli yeni projelere giriyorlar; fakat inşaatı bitmeye yaklaşmış ama satışı devam eden mevcut projelerde fiyatlar eskiden başlangıç fiyatının 3-4 katına çıkarken şimdi ise ciddi fiyat düşüşleri görülüyor. İnsanlar düşük faiz ortamı yüzünden kaçırdıkları karları gayrı menkule yatırım yaparak yerine koyabileceklerini düşündüler ama 2011 ve 2012 de konut alanların çok büyük çoğunluğu şu an o konutları aldıkları fiyata bile satamayacak durumdalar.

Şimdilik kırık sıcak, ağrısı pek anlaşılmıyor. Gayrı menkul fiyatları borsa ekranındaki şirket fiyatları gibi anlık görünmediğinden yatırımcılar zararlarını çok hesap edemiyorlar ya da ümitleri hala yüksek ama benim yıllar içerisinde borsadan öğrendiğim bir şey var. Global çapta hareket eden büyük sermayeler, borsalar, döviz, gayrı menkul ve emtialar gibi fiyatları düşüp çıkan enstrümanlardan para kazanır. Ucuzken pozisyon alır, fiyatlar artınca da satarak karı cebine koyar ve tekrar pozisyon alabilmek için yine fiyatların düşmesini ister ve bunu da bir şekilde sağlar. Yani dünyada hiçbir şey sonsuza kadar düşmez ve hiç bir şey de sonsuza kadar çıkmaz.